Abbiamo approvato alla Camera la legge sul contenimento del consumo del suolo e sul riuso del suolo edificato, un testo che, coerentemente con l’obiettivo dell’Unione europea di azzerare il consumo di suolo entro il 2050, delinea la cornice giuridica di riferimento per politiche di riduzione progressiva e vincolante di consumo del suolo a livello nazionale.Scopo della legge è contenere il consumo di suolo, che viene riconosciuto a tutti gli effetti un bene comune ed un risorsa non rinnovabile: tutelare i terreni agricoli, garantire la loro destinazione alla produzione di cibo e fermare il consumo del suolo e, contemporaneamente, incentivare il riuso delle aree già urbanizzate e la rigenerazione urbana.

I contenuti della legge

L’OBIETTIVO DELL’INTERVENTO ‘Il riuso e la rigenerazione urbana, oltre alla limitazione del consumo di suolo, costituiscono princìpi fondamentali della materia del governo del territorio’, si prevede tra le finalità del provvedimento. Per questo ‘il consumo di suolo è consentito esclusivamente nei casi in cui non esistono alternative consistenti nel riuso delle aree già urbanizzate e nella rigenerazione delle stesse. Nell’ambito delle procedure di valutazione d’impatto ambientale, di valutazione ambientale strategica e di verifica di assoggettabilità delle opere pubbliche e di pubblica utilità diverse dalle infrastrutture e dagli insediamenti produttivi strategici e di preminente interesse nazionale, ai sensi della normativa vigente, l’obbligo della priorità del riuso e della rigenerazione urbana comporta la necessità di una valutazione delle alternative di localizzazione che non determinino consumo di suolo’, si prevede ancora tra i principi del ddl.

COS’È IL SUOLO? Le definizioni sono state uno dei terreni di battaglia più ostici durante l’iter del ddl poichè sono queste a stabilire il campo di applicazione del provvedimento. Vediamole con ordine: ‘consumo di suolo’, l’incremento annuale netto della superficie agricola, naturale e seminaturale soggetta a interventi di impermeabilizzazione. Il calcolo del consumo di suolo netto si intende ricavato dal bilancio tra superfici agricole naturali e seminaturali in cui si è verificata l’impermeabilizzazione e superfici impermeabilizzate in cui sia stata rimossa l’impermeabilizzazione. Modificata in aula la definizione di ‘superficie agricola, naturale e seminaturale’, allargando, anche se di poco le maglie dell’applicazione. Con l’emendamento approvato, si escludono dalla definizione (e quindi dalla quota da considerare ‘non consumabile’) ‘le aree funzionali all’ampliamento delle attività produttive esistenti’. Inoltre, sempre lo stesso emendamento esclude in toto dall’applicazione ‘i lotti interclusi’ (cioè quegli spazi circondati da costruzioni), cancellando così dal testo attuale la specifica di ‘inedificati’. Quindi la definizione di ‘superficie agricola, naturale e seminaturale’: i terreni qualificati come agricoli dagli strumenti urbanistici, nonché le altre superfici, non impermeabilizzate alla data di entrata in vigore della presente legge, fatta eccezione per le superfici destinate a servizi di pubblica utilità di livello generale e locale previsti dagli strumenti urbanistici vigenti, per le quali è comunque obbligatorio che i progetti prevedano interventi di compensazione ambientale di entità equivalente, nonché per gli spazi inedificati già dotati di opere di urbanizzazione primaria e destinati prevalentemente a interventi di riuso e di rigenerazione.

LE DEFINIZIONI – E ancora: ‘impermeabilizzazione’, il cambiamento della natura o della copertura del suolo mediante interventi di copertura artificiale, scavo e rimozione del suolo non connessi all’attività agricola, nonché mediante altri interventi, comunque non connessi all’attività agricola, tali da eliminarne la permeabilità, anche per effetto della compattazione dovuto alla presenza di infrastrutture, manufatti e depositi permanenti di materiale. Inoltre: ‘area urbanizzata’, la parte del territorio costituita dai centri storici, le aree edificate con continuità dei lotti a destinazione residenziale, industriale e artigianale, commerciale, direzionale, di servizio, turistico-ricettiva, le aree dotate di attrezzature, servizi, impianti tecnologici, i parchi urbani i lotti e gli spazi inedificati interclusi dotati di opere di urbanizzazioneprimaria; ‘rigenerazione urbana’, un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socio-economici nelle aree urbanizzate, compresi gli interventi volti a favorire l’insediamento di attività di agricoltura urbana, quali orti urbani, orti didattici, orti sociali ed orti condivisi, che persegua l’obiettivo della sostituzione, del riuso e della riqualificazione dell’ambiente costruito in un’ottica di sostenibilità ambientale, di contenimento del consumo di suolo, di localizzazione dei nuovi interventi di trasformazione nelle aree già edificate, di innalzamento del potenziale ecologico-ambientale e di una riduzione dei consumi idrici ed energetici e di rilancio della città pubblica attraverso la realizzazione di adeguati servizi primari e secondari. Infine: ‘mitigazione’, un insieme coordinato di azioni e di misure contestuali all’intervento di consumo di suolo tese a mantenere o migliorare le funzioni ecosistemiche del suolo, a minimizzare gli effetti di frammentazione delle superfici agricole, naturali o seminaturali, nonché a ridurre gli effetti negativi diretti o indiretti sull’ambiente, sulle attività agro-silvo-pastorali, sul paesaggio, sul dissesto idrogeologico e sul benessere umano; ‘compensazione ambientale’, l’adozione, in tempi contestuali all’intervento di consumo di suolo, di misure dirette a recuperare, ripristinare o migliorare le funzioni del suolo già impermeabilizzato attraverso la deimpermeabilizzazione e al ripristino delle condizioni di naturalità del suolo. Per quanta riguarda il ‘suolo’, si interviene sul dlgs Norme in materia ambientale e la definizione stabilisce: lo strato superiore della crosta terrestre formato da componenti minerali, organici, acqua, aria e organismi viventi che costituisce una risorsa ambientale non rinnovabile.

IL DECRETO PER IL TAGLIO Sarà un decreto interministeriale, con l’accordo delle Regioni, a definire ‘la riduzione progressiva vincolante, in termini quantitativi, di consumo del suolo a livello nazionale’. A scriverlo sarà il ministero delle Politiche agricole, ma servirà il concerto dell’Ambiente, dei Beni culturali e dei Trasporti. Il decreto è adottato entro un anno dall’entrata in vigore della legge ed è sottoposto a verifica ogni cinque anni. Ma le Regioni avranno un doppio ruolo. Sarà infatti una deliberazione della Conferenza unificata, a stabilire i criteri e le modalità per la definizione della riduzione del consumo di suolo, tenendo conto, in particolare, di alcuni aspetti: specificità territoriali, caratteristiche qualitative dei suoli e delle loro funzioni ecosistemiche, produzioni agricole in funzione della sicurezza alimentare, tipicità agroalimentare. E ancora: estensione e localizzazione delle aree agricole rispetto alle aree urbane e periurbane, arboricoltura da legno in funzione della sicurezza ambientale e produttiva, stato della pianificazione territoriale, urbanistica e paesaggistica, esigenza di realizzare infrastrutture e opere pubbliche, estensione del suolo già urbanizzato e presenza di edifici inutilizzati.

PRIORITÀ AL RIUSO Nel quadro di misure per la riduzione del consumo di suolo, le Regioni, nell’ambito delle proprie competenze in materia di governo del territorio ‘dettano disposizioni per incentivare i Comuni, singoli e associati, a promuovere strategie di rigenerazione urbana anche mediante l’individuazione negli strumenti di pianificazione degli ambiti urbanistici da sottoporre prioritariamente a interventi di ristrutturazione urbanistica e di rinnovo edilizio, prevedendo il perseguimento di elevate prestazioni in termini di efficienza energetica ed integrazione di fonti energetiche rinnovabili, accessibilità ciclabile e ai servizi di trasporto collettivo, miglioramento della gestione delle acque a fini di invarianza idraulica e riduzione dei deflussi’. Per questo ‘è promossa l’applicazione di strumenti di perequazione, compensazione e incentivazione urbanistica, purché non determinino consumo di suolo e siano attuati esclusivamente in ambiti definiti e pianificati di aree urbanizzate’.

VIA CENSIMENTO CASE SFITTE. SARÀ SU EDIFICI INUTILIZZATI Salta il censimento degli edifici sfitti. L’Aula., infatti, Camera ha approvato vari emendamenti identici al ddl Consumo suolo in base al quale ‘i Comuni redigono un censimento degli edifici e delle aree dismesse, non utilizzate o abbandonate esistenti’. Gli emendamenti intervengono sulla parte di testo in base alla quale ‘le Regioni dettano altresì disposizioni per la redazione di un ‘censimento comunale degli edifici sfitti, non utilizzati o abbandonati esistenti’, in cui specificare caratteristiche e dimensioni di tali immobili al fine di creare una banca dati del patrimonio edilizio pubblico e privato inutilizzato, disponibile per il recupero o il riuso’. Questa parte, quindi, è cancellata e sostituita. La modifica approvata, inoltre, prevede che attraverso il censimento ‘i Comuni verificano se le previsioni urbanistiche che comportano consumo di suolo possano essere soddisfatte attraverso interventi di rigenerazione. Tali informazioni sono pubblicate in forma aggregata e costantemente aggiornate nei siti internet istituzionali dei Comuni interessati. La redazione da parte dei Comuni del censimento è presupposto necessario e vincolante per l’eventuale pianificazione di nuovo consumo di suolo. ‘Le Regioni nell’ambito delle proprie competenze in materia di governo del territorio, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, adottano disposizioni per la realizzazione del censimento e del suo periodico aggiornamento, al fine di creare una banca dati del patrimonio edilizio pubblico e privato inutilizzato, disponibile per il recupero o il riuso’.

LA DELEGA PER LA RIGENERAZIONE DELLE AREE DEGRADATE Il ddl prevede poi una delega per interventi di rigenerazione delle aree urbanizzate degradate. Tra i principi direttivi: garantire forme di intervento volte alla rigenerazione delle aree urbanizzate degradate attraverso progetti organici relativi a edifici e spazi pubblici e privati, basati sul riuso del suolo, la riqualificazione, la demolizione, la ricostruzione e la sostituzione degli edifici esistenti, la creazione di aree verdi, pedonalizzate e piste ciclabili, l’inserimento di funzioni pubbliche e private diversificate volte al miglioramento della qualità della vita dei residenti; prevedere che i progetti garantiscano elevati standard di qualità, minimo impatto ambientale e risparmio energetico, attraverso l’indicazione di precisi obiettivi prestazionali degli edifici, di qualità architettonica perseguita anche attraverso bandi e concorsi rivolti a professionisti con requisiti idonei, di informazione e partecipazione dei cittadini. La stessa delega prevede di assicurare che la nuova disciplina non si applichi ai centri storici.

INCENTIVI PER RECUPERO AREE INDUSTRIALI DISMESSE Sempre all’interno della delega per la rigenerazione delle aree urbanizzate degradate, si prevede di ‘individuare misure tali da determinare per un congruo periodo una fiscalità di vantaggio, al fine di incentivare gli interventi di rigenerazione con particolare riferimento alle aree a destinazione produttiva dismesse’.

COMPENDI AGRICOLI NEORURALI Il ddl disciplina poi la figura del compendio agricolo neorurale. Le Regioni ed i Comuni, nell’ambito degli strumenti urbanistici di propria competenza, possono qualificare come tali gli insediamenti rurali locali. Inoltre, nell’attività di recupero, che può prevedere anche la demolizione e ricostruzione, il compendio agricolo deve essere provvisto delle nuove tecnologie di comunicazione e trasmissione dati, in modo da offrire nuovo sviluppo economico ed occupazionale. I compendi agricoli possono essere destinati a: attività amministrative; servizi ludico-ricreativi; servizi turistico-ricettivi; servizi dedicati all’istruzione; attività di agricoltura sociale; servizi medici e di cura; servizi sociali; attività di vendita diretta dei prodotti agricoli od ambientali locali. Sempre escluse le destinazioni residenziale, ad esclusione di quello già esistente alla data di approvazione della presente legge o dell’eventuale alloggio per il custode, ovvero di un’unità abitativa, da prevedersi nel recupero degli edifici esistenti; produttiva di tipo industriale o artigianale. Il progetto di compendio agricolo neorurale è accompagnato da un progetto unitario convenzionato che preveda l’impegno a conservare immutate le destinazioni d’uso prescelte.

OK A DEMOLIZIONE/RICOSTRUZIONE EDIFICI ‘ENERGIVORI’ Per favorire la sicurezza e l’efficienza energetica del patrimonio edilizio esistente, ‘per gli edifici residenziali in classe energetica E, F o G, o inadeguati dal punto di vista sismico o del rischio idrogeologico, è consentita la demolizione e ricostruzione, all’interno della medesima proprietà, di un edificio di pari volumetria e superficie utile, che preveda prestazione energetica di classe A o superiore e un’occupazione e un’impermeabilizzazione del suolo pari o minore rispetto a quelle antecedenti la demolizione’. È una delle modifiche intervenute in aula alla Camera. La modifica specifica che gli interventi, compresa la demolizione e ricostruzione, degli edifici poco efficienti ‘non sono considerati interventi di nuova costruzione e sono, pertanto, esonerati dal pagamento del contributo di costruzione’.  È ‘fatta salva la parte eccedente laolumetria esistente, qualora le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento e nel caso comporti aumento del carico urbanistico, la volumetria eccedente è commensurata all’incidenza delle sole opere di urbanizzazione’. La norma, stabilisce ancora l’emendamento, non è applicabile ai centri storici, alle aree e agli immobili sottoposti a tutela, salvo espressa autorizzazione della competente sovrintendenza.

NO CAMBIO DESTINAZIONE USO PER CHI RICEVE FONDI UE Arriva lo stop alla possibilità di cambio di destinazione d’uso dei terreni che ricevono i fondi europei. ‘Per le superfici agricole in favore delle quali sono stati erogati aiuti dell’Unione europea previsti dalla politica agricola comune o dalla politica di sviluppo rurale – stabilisce la norma – sono vietati, per almeno cinque anni dall’ultima erogazione, usi diversi da quello agricolo, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 6, e l’adozione di atti amministrativi finalizzati al cambiamento della destinazione d’uso, fatta salva l’applicazione di eventuali disposizioni più restrittive’. La nuova normativa, inoltre, vieta sulle stesse aree, per la medesima durata, gli interventi di trasformazione urbanistica, nonché quelli di trasformazione edilizia non funzionali all’attività agricola, ad eccezione della realizzazione di opere pubbliche. Per chi non rispetta la norma, scatta la sanzione amministrativa non inferiore a 5mila e non superiore a 50mila, euro e la sanzione accessoria della demolizione delle opere eventualmente costruite.

NULLE COMPRAVENDITE SENZA RICHIAMO A NUOVA NORMATIVA Negli atti di trasferimento della proprietà e nei contratti aventi ad oggetto la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento o di diritti personali di godimento ovvero lo scioglimento delle comunioni e, comunque, in tutti i negozi aventi ad oggetto la modifica soggettiva nella conduzione della superficie agricola, deve essere espressamente richiamato il divieto di mutamento di destinazione. In sostanza, con la norma, si punta a specificare la pena di nullità quando non sia rispettato il vincolo.

REGISTRO COMUNI VIRTUOSI. PER INCENTIVI La legge istituisce poi il Registro in cui sono iscritti i Comuni che hanno adeguato gli strumenti urbanistici comunali per la riduzione del consumo del suolo. Ai Comuni iscritti, è attribuita priorità nella concessione di finanziamenti statali e regionali per una serie di interventi: rigenerazione urbana e bonifica dei siti contaminati, interventi per favorire l’insediamento di attività di agricoltura urbana e il ripristino delle colture nei terreni agricoli incolti, abbandonati, inutilizzati o in ogni caso non più sfruttati ai fini agricoli. Lo stesso ordine di priorità è attribuito anche a soggetti privati, singoli o associati, che intendono realizzare il recupero di edifici e di infrastrutture rurali nei nuclei abitati rurali, nonché il recupero del suolo ad uso agricolo mediante la demolizione di capannoni e altri fabbricati rurali strumentali abbandonati. Per queste finalità, le Regioni, nei limiti delle proprie competenze, possono adottare misure di semplificazione e misure di incentivazione, anche di natura fiscale, per il recupero del patrimonio edilizio esistente, al fine di prevenire il dissesto idrogeologico e il degrado dei paesaggi rurali e favorire il reinsediamento di attività agricole in aree interessate da estesi fenomeni di abbandono.

 PROVENTI TITOLI ABILITATIVI A RISANAMENTO I proventi dei titoli abilitativi edilizi e delle sanzioni per chi cambia destinazione d’uso ai terreni destinatari di fondi europei (la norma di cui si è parlato prima) nonché quelli delle sanzioni previste dal Testo unico edilizia, sono destinati ‘esclusivamente e senza vincoli temporali’ alla realizzazione e alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al risanamento di complessi edilizi compresi nei centri storici, a interventi di riuso e di rigenerazione, a interventi di demolizione di costruzioni abusive. E ancora: all’acquisizione e alla realizzazione di aree verdi destinate a uso pubblico, a interventi di tutela e riqualificazione dell’ambiente e del paesaggio, anche ai fini della messa in sicurezza delle aree esposte alla prevenzione e alla mitigazione del rischio idrogeologico e sismico e della tutela e riqualificazione del patrimonio rurale pubblico, nonché a interventi volti a favorire l’insediamento di attività di agricoltura in ambito urbano. L’aula ha poi deciso di estendere la possibilità anche al risanamento degli edifici nelle periferie degradate.

OK A MODULAZIONE ONERI COSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE ‘Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente i Comuni provvedono a modulare la determinazione dei costi di costruzione in modo da garantire un regime di favore per gli interventi di ristrutturazione edilizia’ e ‘assicurando comunque che dall’attuazione di tale disposizione non devono derivare minori entrate per la finanza pubblica’.

 L’entrata in vigore della pdl è stata una dei punti più discussi durante l’iter in commissione. L’art. 11 prevede che dall’entrata in vigore della legge e fino all’adozione delle misure di riduzione da parte delle Regioni ‘e comunque non oltre il termine di tre anni, non è consentito il consumo di suolo tranne che per i lavori e le opere inseriti negli strumenti di programmazione delle amministrazioni aggiudicatrici e per le opere prioritarie’. La Camera, e la norma è stata molto criticata da ambientalisti e M5s, è poi intervenuta, come detto, stabilendo che ‘sono fatti comunque salvi’ i procedimenti relativi a ‘interventi e programmi di trasformazione con le relative opere pubbliche derivanti dalle obbligazioni di convenzione urbanistica, previsti nei piani attuativi, comunque denominati, per i quali i soggetti interessati abbiano presentato istanza per l’approvazione prima della data di entrata in vigore della legge, nonchè le varianti, il cui procedimento sia attivato prima della data di entrata in vigore della presente legge, che non comportino modifiche di dimensionamento dei piani attuativi’. L’emendamento modifica la previsione che ‘salvava’ i procedimenti su interventi e programmi di trasformazione già adottati. La stessa modifica approvata prevede poi che le opere pubbliche o di pubblica utilità, diverse dalle infrastrutture e dagli insediamenti prioritari, non inserite negli strumenti di programmazione delle amministrazioni aggiudicatrici vigenti alla data di entrata in vigore della legge, sono consentite previa obbligatoria valutazione delle alternative di localizzazione che non determinino consumo di suolo.